股市暴跌後房企再融資受阻 高端物業銷售遇難題
股市暴跌後遺癥:房企再融資受阻高端物業銷售遇難題
股市暴跌對樓市的影響,不僅僅表現在融資,也會影響到實體市場。2007年“530”和2008年股價調整表明,股票市場變化對居民當前真實收入和未來收入預期的潛在影響,會加大房地產景氣度波動幅度。
相對而言,房地產市場對於股票市場的短期調整是免疫的,隻要調整不是來自於貨幣收緊。但這輪股市調整速度比較快、幅度比較大,對於一些項目的銷售也是有影響的。
A股6月份以來的暴跌,或將在多個維度上影響中國房地產市場。
萬達、富力、易居這些房地產公司和房地產服務型公司,還積極地想要回歸A股,但連續三周的股市暴跌,讓證監會[微博]出臺瞭暫緩IPO的措施,不但影響這些公司的回歸進程,也連帶影響A股房企的再融資,以及實體的銷售市場。
A股暫停IPO:房企融資受阻
7月3日,在A股仍處於暴跌中時,萬達商業地產(03699.HK)發佈公告,宣佈公司董事會決議重回A股發行,發行股份3億股。估計A股籌集的資金將不超過120億元人民幣。
但6月以來的股市暴跌為萬達此次回歸蒙上一層陰影。證監會已出臺多項措施“救市”,包括暫緩IPO。而即便國傢隊出手護市,目前也仍未出現企穩現象。
7月4日晚,此前已獲IPO批文的28傢公司發佈公告,稱因近期市場波動較大,決定暫緩後續發行工作,已啟動申購程序的申購資金退回。隨後,證監會新聞發言人鄧舸表示,下一步新股發行審核工作不會停止,但將大幅減少新股發行傢數和發行融資數額。
在萬達之前,富力地產和易居中國也有回歸A股的意願,但隨著暴跌開啟,這些公司的回歸前景變得非常不明朗。
此外,7月9日,又有消息稱,證監會發行部決定,暫停首發和再融資的初審會和發審會。
若暫停事項落實,則意味著有意向實施再融資的上市公司將暫時無法向證監會申報,而已獲證監會受理的上市公司的非公開發行節奏也將放緩。
在此之前,隨著房地產行業逐漸轉暖,已有多傢房企籌劃“非公開發行”等手段融資。中原地產研究部統計數據顯示,今年以來合計已經有50傢內地房企在A股或港股發佈瞭定增方案,合計融資額高達1300億人民幣。泛海控股、海航投資、豫園商城和保利地產的融資額度超過百億元。
截至7月2日,共有14傢上市房企處於再融資審查的各個階段。其中,首開股份公司債、泰禾集團非公開發行事宜已經通過發審會,將不受此次暫停事件影響。
而萬業企業、鳳凰股份、中洲控股、華發股份、世茂股份、保利地產[微博]、華夏幸福等多傢房產公司的定增正處於已受理和已反饋階段。
上述公司內部負責再融資的人士稱,目前都還在等待進一步消息。由於公司正處於待預審階段,一旦再融資的初審和發審暫停,將影響公司定增的進銀行貸款免費諮詢-銀行購屋貸款線上立即試算!!度。
據不完全統計,在7月9日反彈行情到來之前,有超過五成的地產股股價,已經跌破或逼近最近一期定增價格;截至7月14日收盤,在經歷瞭數天的反彈行情後,仍有四隻地產股(嘉凱城、世榮兆業、信達地產和濱江集團)的股價低於定增價格。
中原地產首席分析師張大偉認為,股市大幅調整、暫停IPO,都會明顯影響未來股市的融資能力,如果調整持續,這種利空可能導致部分房企出現資金壓力。
A股難為,H股也未見樂觀。中原地產研究部統計數據顯示,6月房企在海外合計融資美元33.25億,相比5月份的65.1億美元,下調幅度達到瞭48.9%,在5月創年內新高後,房企海外融資難度加大。
值得註意的是,這輪股市中以開展新業務、互聯網化為名義進行融資的房企很多,而此次跌得最多的板塊之一,也是前期漲幅巨大的互聯網+概念公司,地產互聯網+也不例外。房地產行業,則以世聯行為代表,除權後,世聯行股價從最高的31元附近,跌至最低15元附近,市值蒸發一半。
房地產產業鏈上的建材互聯網、傢居互聯網也未能幸免。廣聯達是建材互聯網電商的佼佼者,股價從最高31元跌至20元附近。
廣田股份,裝修裝飾行業的龍頭之一,股價從最高40元跌至19元;金螳螂,另外一傢提出傢裝E概念的裝修裝飾龍頭,股價從最高的37元跌至23元附近。
高端物業去化變難
股市暴跌對樓市的影響,不僅僅表現在融資,也會影響到實體市場。2007年“530”和2008年股價調整表明,股票市場變化對居民當前真實收入和未來收入預期的潛在影響,會加大房銀行房屋貸款信貸年息卡循過高信貸年息借貸增貸轉貸地產景氣度波動幅度。
海通證券分析師塗力磊指出,此輪股市暴跌對部分居民當前收入存在負效應,但對未來收入預期沖擊不大;而考慮2015年上半年中高端改善住宅去化率接近60%,處於近3年高點,預計本輪市場下行會對中高端改善產品去化率產生負面沖擊。
中信證券分析師陳聰也認為,相對而言,房地產市場對於股票市場的短期調整是免疫的,隻要這種調整並不是來自於貨幣收緊。但是,這一輪股市調整速度比較快、幅度比較大,即便調整就此打住,對於一些項目的銷售也是有影響的。
哪些項目呢?中信證券認為,就是一些創業氛圍濃厚、資本精英聚集區域的高端樓盤,比如深圳、杭州、上海等地的別墅或者豪華大平層。“通過實業聚斂財富的速度恐怕趕不上資本市場制造富翁的速度。頂級豪宅的買傢確實有限,消滅一個少一個”。
以深圳福田CBD中心區的豪宅項目深圳中心·天元為例,該項目上周開盤,深圳投資客圈內幾乎無人關註,項目開盤價格低於10萬元/平方米,也大大低於此前的預期。與同類產品招商雙璽、深圳灣1號、深業上城此前的銷售火爆也不可比。
除瞭銷售,股市對樓市的另一種影響來自於供應端,會不會有股市的參與主體因為市值急劇縮水,所以大規模拋售不動產,從而影響房價?
陳聰認為,這要看參與場內外杠桿交易的資金規模有多大,這些資金在追加保證金時會否造成不動產拋售浪潮。在定量測算之前,中信證券首先註意到不動產流動性確實差。
變現不動產是最後的出路,也是最慢的出路。在中國,除瞭深圳、上海、北京等一線城市外,二三線城市一手房供應遠遠超越二手房。所有城市裡,隻有深圳二手市場掌握絕對定價權,北京和上海仍然具備比較充足的一手住宅供給。大量的三線城市二手房根本沒有流動性。長期來看,沒有流動性對房價的影響是負面的。
不過陳聰認為,2013年以後的房地產調控政策,使得房地產杠桿不加反減,客觀上成為瞭中國經濟最重要的防火墻,避免整體健康的居民資產負債表被一次波動傷及根本。目前全國市場的房屋價格仍然是穩定的,漲幅雖然不快,但房價大幅快速下跌(哪怕是局部)並不會出現。
塗力磊也認為,當前市場整體銷售中剛需占比在70%以上,且本輪房地產行業復蘇的兩大前提,即供給收縮、政府政策有利居民購房加杠桿並未發生改變,因此股市短期劇烈波動對行業消費產生的負面影響暫時停留在個案階段,難以形成趨勢。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150716/3233957.shtml
留言列表
